Le marché immobilier de Québec regorge d’occasions, mais peu d’investisseurs réalisent le potentiel exceptionnel des propriétés historiques, particulièrement dans le Vieux-Québec. Avec plus de 20 ans d’expérience dans la gestion de bâtiments patrimoniaux, le Groupe Murray a constaté de première main comment ces joyaux architecturaux peuvent générer des rendements solides tout en offrant une stabilité remarquable.
L’attrait unique du Vieux-Québec
Le Vieux-Québec n’est pas qu’un quartier pittoresque — c’est un site du patrimoine mondial de l’UNESCO, ce qui lui confère un statut particulier sur le marché immobilier. Cette désignation crée une rareté naturelle : on ne peut plus construire de nouveaux édifices dans ce style, et les bâtiments existants sont protégés.
Pour les investisseurs, cela se traduit par :
Une demande locative constante : Les locataires recherchent activement le cachet unique des appartements historiques. Murs de pierre, poutres de bois apparentes, planchers anciens — ces caractéristiques sont impossibles à reproduire dans les constructions modernes.
Un marché protégé : L’offre limitée maintient des taux d’occupation élevés. Dans notre portefeuille de plus de 200 unités, nous observons que les propriétés du Vieux-Québec affichent systématiquement des taux d’occupation supérieurs à 95%.
Une clientèle diversifiée : Du jeune professionnel attiré par la vie urbaine au couple de retraités cherchant à vivre au cœur de l’histoire, les propriétés patrimoniales attirent un large éventail de locataires qualifiés.
Le potentiel d’appréciation à long terme
Alors que certains investisseurs s’inquiètent de l’âge des bâtiments, les données historiques racontent une autre histoire. Les propriétés du Vieux-Québec ont démontré une appréciation constante au fil des décennies, souvent supérieure à celle des constructions neuves en périphérie.
Pourquoi? Plusieurs facteurs entrent en jeu :
La rareté croissante de ces propriétés augmente leur valeur avec le temps. Contrairement aux développements suburbains où de nouveaux projets peuvent saturer le marché, le nombre de bâtiments historiques disponibles ne peut que diminuer.
Le tourisme continue de croître à Québec, renforçant l’attrait du Vieux-Québec comme lieu de résidence prisé. Vivre dans un quartier dynamique, à distance de marche des restaurants, boutiques et attraits culturels, demeure un avantage indéniable.
La tendance vers les centres-ville se maintient, particulièrement chez les jeunes professionnels et les personnes en télétravail qui privilégient la qualité de vie urbaine.
Les avantages fiscaux méconnus
Les propriétaires de bâtiments patrimoniaux peuvent bénéficier de plusieurs programmes d’aide gouvernementale :
Programmes de restauration : Des subventions sont disponibles pour la rénovation et la préservation des bâtiments historiques.
Crédits d’impôt pour patrimoine : Certains travaux de restauration peuvent être admissibles à des crédits d’impôt provinciaux ou fédéraux.
Déductions pour travaux spécialisés : Les coûts liés à la préservation des caractéristiques patrimoniales peuvent offrir des avantages fiscaux intéressants.
Ces incitatifs permettent de compenser une partie des coûts d’entretien spécialisé que requièrent ces propriétés.
La réalité des revenus locatifs
Un appartement bien situé dans le Vieux-Québec peut commander des loyers premium. La combinaison du cachet historique, de l’emplacement central et de la rareté justifie des tarifs 15 à 25% supérieurs aux unités comparables dans d’autres secteurs de la ville.
Nos données montrent que :
Un 4½ typique dans le Vieux-Québec se loue entre 1 400$ et 1 800$ par mois, selon l’étage, les rénovations et les commodités. Un appartement équivalent dans un quartier périphérique générerait plutôt 1 200$ à 1 400$.
Les locaux commerciaux au rez-de-chaussée des immeubles patrimoniaux attirent des entreprises prêtes à payer davantage pour l’authenticité et l’achalandage du secteur touristique.
La possibilité d’offrir des locations meublées à court terme (minimum un mois) permet de diversifier les revenus, particulièrement pour des clientèles en transition ou des travailleurs temporaires.
La stabilité des locataires
Les locataires qui choisissent le Vieux-Québec ne cherchent pas seulement un logement — ils recherchent un mode de vie. Cette motivation se traduit par :
Des baux plus longs : La moyenne de durée d’occupation dans nos immeubles historiques dépasse trois ans, comparativement à 18-24 mois dans les complexes résidentiels modernes.
Moins de roulement : Les locataires qui apprécient le caractère unique de leur appartement sont moins enclins à déménager pour économiser quelques dollars mensuels.
Un meilleur entretien : Les résidents qui valorisent l’aspect patrimonial tendent à prendre soin de leur logement comme s’il était le leur.
Les considérations importantes
Investir dans le patrimoine n’est pas sans défis, et il est essentiel d’y entrer les yeux ouverts :
Entretien spécialisé : Les réparations peuvent nécessiter des artisans qualifiés en restauration patrimoniale, ce qui augmente les coûts. Budgétez environ 10-15% de plus pour l’entretien comparé à un immeuble standard.
Réglementations strictes : Toute modification extérieure doit respecter les normes patrimoniales. Cela peut ralentir certains projets, mais protège aussi la valeur à long terme.
Efficacité énergétique : Les vieux bâtiments peuvent être moins écoénergétiques. Cependant, des solutions existent (isolation intérieure, fenêtres adaptées) qui respectent le cachet tout en réduisant les coûts d’énergie.
Notre expérience concrète
Depuis près de 20 ans, le Groupe Murray a développé une expertise pointue dans la gestion d’immeubles historiques. Notre portefeuille comprend des bâtiments datant des années 1830, et nous avons appris à transformer les défis du patrimoine en avantages compétitifs.
Un exemple concret : notre immeuble de la côte de la Fabrique, construit dans les années 1830, génère des revenus 30% supérieurs par pied carré comparé à nos propriétés modernes, malgré des coûts d’entretien seulement 12% plus élevés. Le calcul est simple : le rendement net est nettement avantageux.
Conclusion : Une catégorie d’actifs sous-évaluée
Pour l’investisseur patient qui comprend le marché de Québec, les propriétés historiques représentent une occasion unique de combiner rendement financier, appréciation du capital et fierté de préserver le patrimoine architectural.
Ces bâtiments ont survécu à des siècles de changements économiques et sociaux. Avec une gestion appropriée et une vision à long terme, ils continueront de générer de la valeur pour les décennies à venir.
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier patrimonial de Québec? Le Groupe Murray peut partager son expertise et explorer des opportunités de partenariat. Contactez-nous pour discuter de votre projet d’investissement.